Жилищный кооператив

Чтобы улучшить жилищные условия, россиянам не обязательно обращаться в банк и оформлять ипотеку на покупку первичной или вторичной недвижимости. Альтернативный способ – вступить в жилищный, жилищно-накопительный или жилищно-строительный кооператив. Разбираем, что означает жилищный кооператив, какие права и обязанности возникают у участников и как вступить в кооператив или создать новый.

Содержание

1. Жилищный кооператив: что это и зачем он нужен?
2. Виды кооперативов
3. Права и обязанности участников
4. Как подобрать кооператив и как в него вступить?
5. Как создать кооператив
6. Плюсы и минусы кооперативов

Жилищный кооператив: что это и зачем он нужен?

Жилищный кооператив – это добровольное объединение граждан с целью получить жилую недвижимость и участвовать в управлении многоквартирным домом. Такое понятие вводит Жилищный кодекс РФ, пятый раздел которого посвящен жилищным и жилищно-строительным кооперативам.

ЖК дают возможность получить жилье, выплачивая регулярные платежи за рассрочку – паи. В отличие от ипотеки, рассрочка не предусматривает проценты, а размер платежей зависит от текущей цены квартиры. Паи, которые вносят участники, поступают в паевой фонд кооператива. Платежи уходят на покупку недвижимости, которую передают пайщикам в порядке очереди.

Членами кооператива вправе стать граждане от 16 лет и юридические лица, которые владеют помещениями в кооперативном доме. Чтобы вступить в кооператив, гражданин или юр лицо подает заявление правлению ЖК. В течение месяца заявление рассматривает правление, и утверждает общее собрание. Если кооператив согласится принять нового члена, тот выплачивает вступительный взнос и становится полноправным участником.

Читайте также: Классы жилья

Виды кооперативов

Первые кооперативы появились в СССР в 1921 году. Пример жилищного кооператива – поселок Сокол, который строили пайщики с 1923 по 1930 годы. Сейчас в России выделяют три вида кооперативов: жилищный, жилищно-строительный и жилищно-накопительный.

Жилищный кооператив

В отличие от других кооперативов, ЖК – это такое объединение, которое создается для продажи объектов в конкретном доме. Число членов – не менее пяти человек, но не более, чем жилых помещений в доме. Выдача жилья происходит в порядке очереди. До полной выплаты средств за квартиру пайщик получает недвижимость на правах пользования, а владельцем остается кооператив. После оплаты всех взносов жилье переходит в собственность члена кооператива.

Жилищно-строительный кооператив

Жилищно-строительный кооператив или ЖСК – это объединение, которое до 2018 года считалось альтернативой долевого строительства. ЖСК работают как жилищные кооперативы. Единственное отличие – пайщики вступают в кооператив и на собранные паи строят дом, а не получают квартиры в готовых домах. Когда жилье введено в эксплуатацию, право собственности переходит участникам ЖСК, которые внесли все взносы.

В 2018 году вступили в силу изменения в ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве». Теперь ЖСК не вправе вкладывать деньги россиян в строительство домов. Исключение – жилищно-строительные кооперативы, которые:

• Работают на основании Федерального закона №161 «О содействии развитию жилищного строительства», т.е. получают государственную поддержку. Участниками кооператива вправе стать отдельные категории граждан: молодые ученые, инженеры, военнослужащие и т.д.
• Работают согласно Федеральному закону №127 «О несостоятельности (банкротстве)». Участники долевого строительства, чей дом не достроил застройщик, создают кооператив. ЖСК получает право на земельный участок и недостроенный жилой объект.
• Получили разрешение на строительства до 1 июля 2018 года.

Жилищно-накопительный кооператив

Жилищный накопительный кооператив, как и другие кооперативы, объединяет граждан для покупки недвижимости. Деятельность ЖНК регулирует Федеральный закон №215 «О жилищных накопительных кооперативах». Отличительная черта ЖНК – пайщики не привязаны к конкретному кооперативному дому, а вправе выбрать любое жилье в России вне зависимости от региона.

Пайщик вступает в кооператив и встает в конец очереди на квартиру. Он находит подходящий объект недвижимости и сообщает о своем выборе правлению кооператива. Когда наступает его очередь, ЖНК покупает квартиру. Если пайщик не выплатил полную цену жилья, он вправе заселиться в помещение и оформить регистрацию, но недвижимость остается в собственности кооператива.

Права и обязанности участников

В статье 7 ФЗ №215 написано, что каждый член жилищно-строительного кооператива вправе:

• участвовать в управлении кооперативом;
• выбирать и быть избранным в органы правления;
• пользоваться услугами, которые предоставляет кооператив;
• соглашаться на покупку или строительство жилых помещений;
• получить в пользование квартиру или жилое помещение;
• распределять доходы совместно с другими членами ЖК;
• обращаться в суд, если права пайщика нарушены;
• получать достоверную и своевременную информацию о строительных объектах и деятельности кооператива;
• передать пай другому участнику кооператива или лицу, которое вправе вступить в кооператив;
• указывать пай в завещании;
• получить обратно сумму, которую участник потратил на паевые взносы, если вышел из кооператива;
• получить жилье на правах собственности, когда пайщик выплатил полную стоимость квартиры.

Список прав дополняет 12 глава Жилищного кодекса:

• пай может принадлежать одному или нескольким гражданам, а также юридическим лицам;
• если участник кооператива получил в пользование жилое помещение, он вправе пустить временных жильцов. Потребуется получить согласие совместно проживающих людей и уведомить правление;
• владельцы пая могут разделить жилое помещение, если каждый получит изолированное помещение;
• член кооператива вправе сдать жилье в аренду до внесения всей суммы паевого взноса, т.е. до вступления в право собственности;
• участник может подать заявление и в добровольном порядке выйти из кооператива.

В обязанности пайщиков жилищных кооперативов входит следующее:

• соблюдать устав;
• исполнять решения, которые были приняты на общих собраниях, и нести за них ответственность;
• вносить паевые взносы и другие платежи согласно уставу и решениям, которые приняты на собраниях;
• не создавать препятствий работе кооператива;
• не нарушать права участников.

Как подобрать кооператив и как в него вступить?

Чтобы получить кооперативную квартиру, необходимо выбрать ЖК и стать его членом. Вступление в кооператив происходит в пять шагов:

1. Найти список кооперативов. Жилищно-накопительные кооперативы размещены на сайте Банка России во вкладке «Реестры», жилищно-строительные – на портале «Дом.РФ».
2. Проанализировать кооперативы и выбрать подходящие варианты. Например, в реестре жилищно-накопительных кооперативов в графе «примечание» указано, что некоторые ЖНК готовятся к ликвидации. Вступать в такие организации не следует.
3. Проверить документы кооператива. На сайте налоговой службы в разделе «Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП в электронном виде» ввести ИНН или ОГРН кооператива и получить выписку. Запросить годовые отчеты у организации и найти аудиторские заключения, которые публикуют в открытом доступе. В документах важно обратить внимание на пайщиков: как часто и регулярно ли они вступают. Если пайщиков много, скорость выдачи квартир выше, а кооператив вызывает доверие у граждан.
4. Выбрать кооператив и подать документы на вступление. Будущий пайщик подает заявление, оплачивает вступительный, членский и паевой взносы. Первый платят один раз, второй – регулярно в соответствии с уставом, третий засчитывается в цену квартиры. Размер паевого взноса зависит от кооператива и объекта недвижимости, который выбрал пайщик.
5. Стать членом кооператива, исполнять свои обязанности и не пропускать обязательные платежи. Если правление выявит нарушения, собрание вправе исключить пайщика из кооператива.

Помимо первоначального паевого взноса, член ЖК вносит ежемесячные паевые взносы. Платежи засчитывают в стоимость будущего жилья, оплата происходит по принципу рассрочки. Кооператив устанавливает цену квадратного метра недвижимости и считает, сколько метров купил участник при оплате паевого взноса. Цена квадратного метра меняется в соответствии с ситуацией на рынке недвижимости – с ростом цен растет размер ежемесячного паевого взноса. В отличие от ипотечного кредита, пайщикам дают рассрочку максимум на 10 лет, тогда как ипотека в среднем доступна на срок до 30 лет.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Паевые взносы – собственность члена кооператива. Он вправе продать, подарить или завещать паи, а при выходе из кооператива вернуть их. Вступительный и членские платежи не возвращают.

Как создать кооператив

Россияне вправе создать жилищный кооператив. Для этого:

1. Собирают инициативную группу, которая образует собрание учредителей. В собрание вступают лица, которые пожелали создать ЖК.
2. Готовят устав жилищного кооператива, в котором подробно описывают наименование ЖК, адрес, цели и задачи, порядок вступления. В адресе раскрывают точное нахождение кооператива, например, Ростовская обл., г. Таганрог, ул. Свободы, д. 25/9.
3. Проводят собрание учредителей, принимают решение о создании кооператива и утверждают устав. Итоги собрания заносят в протокол.
4. Регистрируют кооператив как юридическое лицо. В ФНС отправляют заявление, квитанцию об оплате госпошлины, прикладывают протокол собрания и устав.

После создания кооператива участники совместно управляют ЖК на общих собраниях. Общее собрание членов кооператива – высший орган управления. Другой орган – правление жилищного кооператива, членов в который выбирают на общих собраниях. Во главе стоит председатель. Правление отчитывается перед общим собранием кооператива.

Контролирующий орган ЖК – ревизионная комиссия, которая следит за финансово-хозяйственной деятельностью. Комиссия вправе проверять документы кооператива в любое время, но не реже одного раза в год.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Членом правления, членом ревизионной комиссии или главным бухгалтером не могут выбрать гражданина, который был осужден за умышленные преступления или подвергнут административному наказанию в виде дисквалификации на определенный срок.

Плюсы и минусы кооперативов

В список плюсов жилищных кооперативов входят:

• Минимальные требования для вступления в ЖК. Собрание не проверяет кредитную историю потенциального члена кооператива, не требует большой пакет документов.
• Нет фиксированных ежемесячных процентов по паевым взносам. Если ситуация на рынке стабильная, цена недвижимости увеличивается незначительно. Т.е. рост паевого взноса меньше, чем переплаты по ипотеке.
• Право на рассрочку платежа.
• Если участник покидает кооператив, он вправе вернуть паи.
• Пайщик получает право жить в квартире до полной выплаты задолженности.
• Члены кооператива участвуют в управлении и эксплуатации дома, принимают решение на совместных собраниях и распределяют финансы.

К минусам кооперативов относят:

• Нет точной цены квартиры, поэтому существует риск постоянного роста платежей.
• Строгие требования к оплате взносов – если пайщик просрочит платежи, собрание вправе исключить его из кооператива.
• Пока участник не выплатит полную цену за квартиру, право собственности остается у кооператива.
• ЖК не удастся привлечь к ответственности, если срываются сроки сдачи квартир или в помещении найдены недостатки.
• Если пайщик покидает кооператив, членские и вступительный взносы не вернут.

12 октября 2022, 11:59