Покупая новую квартиру, следует знать, что правила рынка недвижимости в корне отличается от того, к чему мы привыкли при совершении обычных покупок в каждодневной жизни. Это не покупка обуви и даже не новый автомобиль. Здесь свои правила, проблемы и условности, просто выбрать, осмотреться и заплатить не получится. Точнее — получится, но очень велик риск, что купите не то, не там, а то и вообще ни денег, ни квартиры…
Поэтому совершенно не зря многие покупатели на рынке недвижимости прибегают к посредническим услугам, предоставляемым юридическими фирмами. По крайней мере, риск оказаться обманутым при пользовании услугами юриста становится значительно меньше. Но если на юриста жалко денег или отсутствует желание отдавать свои кровные жирным котам и при этом есть голова на плечах, то почему бы не изучить основные понятия и правила, действующие на рынке недвижимости, чтобы не прибегать к помощи посторонних лиц по крайней мере на начальном этапе поиска и оценки предлагаемой недвижимости.
#h2#Для начала вам следует изучить основных участников процесса строительства и их роли в нём.#/h2#Скорее всего первый, о ком вы услышите — застройщик. Это лицо, обладающее правами на земельный участок и организующее все дальнейшие действия, связанные со строительством на данном участке земли. Он организует и контролирует весь процесс строительства, его функции, права и обязанности наиболее полно описывает Федеральный закон N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Возможно вам следует ознакомиться с данным правовым актом, ибо это основа основ.
Если кратко, то: застройщик покупает, арендует либо использует право субаренды, на основе этих прав он получает разрешение на строительство, проводит инженерные изыскания, заказывает проект и после получения необходимых документов начинает строительство своими силами либо силами субподрядчиков. Вот здесь и лежит первый из подводных камней, с которым вам возможно придётся столкнуться: он заключается в праве на землю и оформлении этого права. Застройщику проще не покупать землю самому, а купить пай в организации, уже являющейся собственником земли и оформлять все последующие бумаги от лица этой организации. Скажем, какой либо сельхоз кооператив, ООО «Рога и копыта», быстрее и проще получит все разрешения на изменения статуса земельного участка и само разрешение на строительство, чем посторонний застройщик. В чем же проблема, спросите вы? В том, что покупать вы будете у строительной фирмы, на её сайте, оформлять у них в офисе, а проблемы в случае их возникновения решать придётся с ООО «Рога и копыта». Это их земля и их дом но, как не печально — ваши деньги.
#h2#Следующее важное лицо: технический заказчик.#/h2#Лишь немногие из застройщиков обладают развитыми структурными подразделениями, знаниями и опытом, чтобы провести весь цикл строительства собственными силами от начала проектирования до сдачи дома. Если вам попадётся именно такой застройщик — считайте, что вам крупно повезло.
В основном же застройщики привлекают на договорных началах технического заказчика, юридическое лицо, которое будет готовить проект, проводить инженерные изыскания, готовить различную техническую документацию и, де факто, контролировать сам строительный процесс. Одной из первых задач, которые предстанут перед техническим заказчиком, это проведение всех согласований, получение разрешений на подключения к инженерным сетям, согласование тех. условий на эти подключения и так далее. При строительстве жилого дома это несколько сотен документов, без которых даже уже построенный дом остаётся мёртвым. Только после того, как всё получено и согласовано, а готовый дом сдан в эксплуатацию, по его венам и артериям потечет вода, ток, в доме появится интернет и телевидение, заработают лифты и начнут наконец то греть батареи!
Но технический заказчик чаще всего к самому процессу строительства прямого отношения не имеет, само строительство ведёт еще один игрок на рынке жилищного строительства: генподрядчик.
Генеральным подрядчиком называется организация, непосредственно возводящая объект. Именно она является организацией, напрямую несущей ответственность за строительство, его качество и сроки, хотя при этом совершенно не обязательно, что от первой сваи и до последнего гвоздя всё будет сделано её силами. Генеральный на то и генеральный, чтобы отдельные работы передавать более мелким организациям и даже индивидуальным предпринимателям. Мелкие организации, производящие какие либо работы по договору с генеральным подрядчиком, называются субподрядчиками. Правильное распределение работ позволяет привлекать специализированные фирмы для каких либо отдельных операций, причем делать это именно (и только) тогда, когда возникает потребность в этих их услугах.
Если генподрядчик производил бы эти работы сам, то стоимость работ значительно возросла, ибо возникает необходимость в специалистах и инструментах, которые использовать в полную силу в масштабах одной организации не получается.
Но строительство само по себе еще далеко не всё. Как это ни странно звучит, но первое, что надо для строительства — деньги! А для этого нужны инвесторы, которые после рассмотрения проекта признают его финансово привлекательным и примут меры к его финансированию. Обычно в современной практике коммерческого жилищного строительства финансирование объекта распределяется между несколькими инвесторами, в этом принимает участие как сам застройщик, так и посторонние организации, такие как банки, инвестиционные фонды и, частично, будущие владельцы недвижимости, приобретающие квартиры еще на этапе подготовки к строительству и во время ведения строительства. Но только сбором средств дело не заканчивается. Этими финансовыми активами необходимо распоряжаться, а строящуюся недвижимость необходимо рекламировать, представлять и продавать.
Управлением активами занимается финансовая компания, а продажей либо отдел реализации самого застройщика либо, что чаще всего бывает — привлеченная риэлтерская компания либо отдельные агенты по торговле недвижимостью. Собственно говоря, именно с этими агентами и сталкиваемся мы чаще всего при покупке недвижимости, и именно от них зависит, понравится проект нам или нет. Кстати: о застройщике мы судим в первую очередь на основании впечатлений от контактов с риэлтерами, хотя не стоит забывать, что агент по недвижимости продаёт нам квартиру, но реальный собственник и ответственное лицо чаще всего другой человек. Стоит поинтересоваться в документах, кто скрывается в них в качестве владельца строящейся недвижимости, ибо в конечном итоге именно он отвечает за исполнение договорных обязательств.
При всём выше сказанном следует учитывать, что далеко не всегда роли и участники настолько функционально разделены. Встречаются крупные компании, осуществляющие полный цикл проектирования и строительства собственными силами и даже на собственные средства, причем продажу готовых объектов в этом случае часто они осуществляют сами. Встречаются варианты, когда крупные фирмы по торговле недвижимостью заказывают проектирование и строительство жилого дома, финансируют его как минимум частично из собственных оборотных средств, совмещая в таком случае роли инвестора и агента по торговле недвижимостью — на Западе для подобных компаний или лиц существует термин девелопер, от английского слова developer — развитие. Также не редко можно встретить вариант, когда роли инвестора, застройщика, генподрядчика и прочие роли выполняют разные фирмы, в то же время фактически входящие в одно финансовую группу или холдинг.
При рассмотрении любой недвижимости с точки зрения оценки безопасности при покупке, предполагаемых сроков строительства и даже прогнозов его качества наиболее полезным бывает получение возможной доступной информации о тех, кто стоит за кулисами проекта, но в то же время является основными действующими лицами. Речь идет о лицах, в конечном итоге получающих прибыль — бенефициантах. Именно от их деловой активности, хватки и репутации зависит ход и развитие строительства, сроки, качество, а их благосостояние и деловая репутация напрямую зависят от того, как и когда будет завершено выполнение взятых деловых обязательств перед клиентами. Получение информации о бенефициантах приглянувшегося вам проекта может помочь в выборе и принятии решения и даже (в какой то степени) обезопасить вас от неожиданностей. Знание бенефициаторов также может понадобится в случае мошенничества при продаже недвижимости со стороны недобросовестных риелторов либо при надолго замороженном строительстве.
#h2#Выводы: как правильно купить новостройку#/h2#Возвращаясь к самому началу, следует еще раз напомнить, что покупка недвижимости совершенно особенная финансовая операция и любая информация о строительстве начиная с самых ранних этапов может оказаться полезной и помочь покупателю защититься от мошенничества и обмана либо просто избежать покупки квартиры у недобросовестного или неопытного девелопера, который из-за финансовых трудностей будет непомерно долго выполнять свои обязательства. Начните с изучения в интернете сайтов застройщиков, на которых должна быть в открытом доступе информация по проектам, ищите любую дополнительную информацию о застройщиках и их объектах, на порталах муниципальных властей ознакомьтесь с территориями застройки и планами. Оценив несколько проектов, отбросьте застройщиков, применяющих слишком сомнительные схемы финансирования и оформления, выберите объекты недвижимости, которые более всего соответствуют вашим вкусам, требованиям и финансовым возможностям, и вот наконец теперь, с оставшимися вариантами, уже можно обращаться к юристу для окончательных консультаций и помощи в правовом оформлении сделки.
27 декабря 2013, 14:09